住房抵押贷款:谁借了什么?

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美国的财务帐户显示美国家庭整体房屋净值状况持续改善。

2015年第二季度,不经季节调整的家庭房地产持有量总计为21.54万亿美元,比2014年第二季度的20.174万亿美元高出1.366万亿美元。与此同时,2015年第二季度未偿还的住房抵押贷款债务为9.413万亿美元,比同期增长了410亿美元。由于家庭持有的房地产总价值的增长速度快于抵押贷款债务总额,那么家庭持有的房屋净值也随之增长。去年,美国家庭持有的房屋净值总额增长了1.325万亿美元,至12.128万亿美元,增幅为12.3%。家庭房屋净值现在是家庭房地产的56.3% *。

来自美国金融账户的信息表明,家庭和非营利组织是住房抵押贷款的主要借款人。此外,在过去70年里,住宅按揭贷款者的分布保持相对稳定。住宅按揭包括1-4户住宅按揭和多户住宅按揭。它不包括商业和农业企业抵押贷款。

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在2014年底,家庭和非营利组织承担了86%的住房抵押贷款债务。与此同时,合伙企业等非金融非法人企业的贷款占住房抵押贷款余额的13%。剩下的1%来自非金融公司业务和股权房地产投资信托。

这一排名的最大持有者的总住房抵押贷款债务未偿额一直保持不变。家庭和非营利组织是未偿住房抵押贷款债务的最大借款者,非金融非公司企业是第二大借款者。综合起来,这两类借款人占住宅抵押贷款债务的大部分。然而,家庭和非营利组织的贷款比例从1945年的79%上升了。从1945年到2014年,家庭和非营利组织的贷款份额增加了7个百分点,但被非金融非企业企业的住房抵押贷款份额从1945年的20%下降到2014年的13%的7个百分点所抵消。

Presentation2

借款人未偿住宅抵押贷款债务的分布在很大程度上反映了1-4户家庭未偿住宅抵押贷款债务相对于多户家庭未偿住宅抵押贷款债务的价值。这是因为绝大多数1-4个家庭的抵押贷款是由家庭和非营利组织持有的,而非公司非金融企业借入了大部分多家庭住宅抵押贷款。如图2所示,在数据持续的70年里,家庭和非营利组织的1-4个家庭抵押债务的未偿贷款份额保持了相对稳定。从1945年到1968年,家庭和非营利组织是1-4个家庭抵押贷款的唯一借款人。自1968年以来,在1-4个家庭的抵押贷款中,非金融类的非企业业务,以及在较小程度上的有限责任公司等非金融企业业务,只占了一小部分**。

虽然家庭和非营利组织是1-4户家庭抵押贷款的最大借款者,但非金融非企业企业是多户家庭住宅抵押贷款的主要借款者。与1-4家庭抵押贷款市场类似,非金融非企业企业在过去70年里一直是最大的借贷群体。截至2014年底,非金融非企业业务占多户家庭抵押贷款的92%。其余的借款由非金融公司业务完成,占5%,股权房地产投资信托基金占3%。

Presentation3

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*由于房地产的市场价值是指家庭持有的房屋,不包括非营利组织持有的房屋的市场价值,那么家庭净股本度规,减去1 - 4家庭抵押贷款债务杰出的家庭和非营利组织的总市场价值的房屋属于家庭,如果非营利组织使用1-4个家庭的抵押贷款,可能会少报家庭持有的净股本总额。

**根据美国联邦储备委员会的财务账目,家庭和非营利抵押贷款借款由1-4个家庭抵押和商业抵押贷款组成。1-4家庭抵押贷款债务优秀系列与用于计算家庭净权益的抵押债务系列相同。



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