杠杆率在2016年上升

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信息提供据美国联邦住房金融局(FHFA)表示,贷款金额相对于房屋的购买价格、杠杆或贷款价值比(LTV), 2016年上升至79.2%,比2015年的77.8%高出140个基点*/**。2016年的增加主要反映了以前占领房屋的LTV比率的增长,而不是新建的房屋。然而,虽然LTV比率的增长在新建的房屋上较小,但2016年级别超过经济衰退前几年达到的百分比。

LTV比率在购买时计算,并使用抵押贷款涵盖房屋购买。以前的NaHB.分析人口普查局的数据发现,过去两年,现金购买的新房销售的份额徘徊在5%和6%之间。根据全国房地产经纪人协会,27%2017年2月现房销售为现金销售。

如上图所示,购买所有房屋的LTV比率从2015年的77.8%上升到2016年的79.2%。140个基点的增长很大程度上反映了二手房购买量的增长。2015年至2016年,二手房购买的LTV比率上升了170个基点,达到79.4%。与此同时,新建房屋的LTV增加了60个基点,达到78.5%。与此同时,2016年新独栋住宅的销售占全新和现有的单家族销售的约10.4%,而现有的单家族家庭的销售额占所有单一家庭销售的89.6%。

所有购买的LTV比率的增长反映了LTV比率超过90%的购买比例的增长。如上图所示,LTV比例超过90%的所有购买比例从2015年的20%攀升至2016年的25%。LTV超过90%的购买份额的增长抵消了LTV低于80%的购买份额的下降。

购买新房和二手房的LTV比率都超过了90%。然而,购买二手房的LTV比例增加超过90%。2016年,据估计,四分之一的二手房购买的LTV比率超过90%。与此同时,23%的新建房屋的LTV比率超过90%。

尽管购买二手房的杠杆率在2016年出现了更大的增长,但目前的水平仍低于衰退前的峰值比率。相比之下,目前新建房屋的LTV比率超过了2003年繁荣时期77.9%的水平。然而,在繁荣时期,新房购买的LTV峰值低于2007年的二手房峰值。

上图还显示,在繁荣时期,杠杆率的上升很大程度上反映了购买二手房的LTV比率的趋势。从2000年到2003年,二手房的LTV比率下降,这一趋势自1995年以来就一直存在。从2003年到2006年,购买二手房的LTV比率上升到79.9%。

同时,在2001年经济衰退之后,新建家庭的LTV比率略有下降,但在2003年至2005年之间均落后。即使在2005年和2006年的增加后,即使在2005年和2006年的增加之后,新建住宅的LTV比率仍低于2000年和2000年的水平以下2003年,杠杆于2008年至2010年以前占据的占用和新建的房屋的购买率超过2010年,这是巨大的经济衰退。自2010年以来,先前占用和新建的房屋上的LTV比率大致增加了串联。

以前的分析证明了严格的抵押贷款信用标准反映了历史上较高的信用分数和较低的债务收入水平的抵押贷款发起。然而,利润率较高的LTV比率已经回到了衰退前的水平。人们提出了几种假设来解释LTV比率上升的潜在原因。一方面,家庭可能会发现存钱付首付更加困难。随着房价的上涨,这一障碍可能会上升。另一个解释可用房屋的短缺,可能也在推动房价上涨,正促成更高的贷款价值比。

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*要进行这项调查,FHFA要求抵押贷款人样本报告所有单一家庭,全面摊销,购买金的条款和条件,他们在该月的最后五个工作日内关闭他们关闭的贷款。该调查不包括FHA保险和VA保证的贷款,多型贷款,移动房屋贷款和通过再融资另一个抵押贷款而创建的贷款。

**第一个数字显示了每年12个月的平均值。这是因为2016年的年度数据还没有发布。然而,2015年12个月的平均水平与2015年的年度水平相似。

2015年:全年v. 12个月平均

所有的购买:77.8%/ 77.8%

新建:78.0% / 77.9%

以前占用:77.8%/ 77.7%



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