美国农业部单一家庭项目:新建住房贷款趋势

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最近NAHB学习跟踪美国农业部单一家庭项目、第502部分直接贷款项目和第502部分担保贷款项目下新建项目贷款的趋势。报告发现,与联邦住房管理局的单户家庭贷款项目类似,在获得传统贷款越来越困难的时候,美国农业部的项目支持了住房所有权。

然而,在两个方案中增加了较高的贷款价值比(以始发计算)的贷款到价值较高,但在直接计划下义务的贷款增加更大。同时,保证计划下的大部分贷款超过了100%的LTV比例,衰退发病后几年贷款的百分比上升了。

第502节指的是1949年《住房法案》的一部分,这一具有里程碑意义的立法确立了联邦政府在提供体面住房和适宜生活标准方面的角色。502年直接程序通过提供补贴,帮助低收入和极低收入家庭在农村地区购买住房,以提高申请人的还款能力。502年的保证程序针对农村地区的家庭买家,收入略高,并为他们提供减少的补贴。借款人也收取费用,类似于联邦住房管理局的抵押保险费,借款人也可以作为贷款的一部分提供资金。

分析中使用的数据由美国农业部提供给NAHB。该数据包含502对新建住房的直接和担保贷款的贷款水平信息。这个系列可以追溯到2006财政年度(2005年10月)。

总的来说,无论是新建的还是以前的住宅,这些项目的使用在两个不同的时期达到顶峰。502直接方案下的活动在1976年达到顶峰,而502保证方案在2013年达到顶峰。现行的预算计分规则表明,502直接计划是联邦政府的净成本,而502保证计划产生净盈余。

正如上图所示,随着经济衰退的加深,用于新建筑的贷款出现了增长。然而,在2006年至2010年期间,担保计划下的贷款额增长超过了直接计划下的增长——增长了483%,而不是88%。与此同时,直接贷款计划的贷款额在2011年开始逐渐减少,而担保贷款计划的贷款额直到2014年才开始持续下降。第502节直接担保计划下新建住房贷款数量的下降与用于新建住房的传统抵押贷款份额的下降相吻合上升

担保计划下新建住房的贷款金额中值和经通货膨胀调整后的评估价值均超过直接贷款计划。如上图所示,2006年至2009年,两项计划下新建房屋的评估价值普遍上升。然而,这一趋势在2009年至2012年期间出现了分歧。直接计划下的房屋评估价值下降,而担保贷款计划下新建房屋的评估价值中值保持不变。这也可能反映了地理上的差异。自2012年以来,两项计划下的房屋评估价值均开始攀升,担保计划下新建房屋的中值达到了18万美元,而直接计划的中值为16万美元。

2006年,Direct项目下新建房屋经通货膨胀调整后的贷款金额中值约为12万美元,是经通货膨胀调整后评估价值的80%。随着时间的推移,两者之间的差距开始缩小,但贷款额从未超过评估价值。到2016年,16万美元的贷款中值是评估价值的97%。在担保计划下,中值贷款额和中值评估价值之间的差距没有显著缩小,但相对水平发生了变化。2006年,担保计划下新建住房经通货膨胀调整的贷款金额中值低于经通货膨胀调整的评估价值中值。然而,到2011年,贷款额超过了评估价值。这两个价值在2011年以来的年份都很接近,但在2016年,贷款额再次高于评估价值。

自2006年以来,用502个直接贷款购买的新房屋的LTV比率急剧上升。在2006年到2010年期间,当贷款储存攀升40%时,中位数LTV比率从2006年的84%上升到97%。在对较大报告的电子邮政评论中,美国农业局指出,“直接的LTV比率下降贷款可能反映了杠杆贷款的存在与常规的第一抵押贷款,并由初级留置权固定,综合LTV比率为100%。“房屋援助委员会的电子邮件评论同意。他们注意到“2006年之前的电子邮政评论中,其他融资(杠杆贷款)补充了更多的贷款,当杠杆融资包括杠杆融资时,LTV可能要高得多。这些信息集中在一起,该信息表明,在经济衰退期间,在经济衰退期间缩小的直接计划萎缩的贷款和新贷款的常规融资占评估价值的更大部分。自2014年以来,新房直接贷款的中位LTV比率上升至100%。

502保证计划下新房贷款的中位LTV比率始终如一地超过直接贷款的比率。2006年,担保计划下的新建住房的LTV比率为100%,到2011年达到102%,其水平截至2016年。502个方案往往比Feddie Mac购买的贷款更高的LTV。

尽管502 Direct计划下的新住房贷款的贷款价值比中值在2006年至2016年间显著上升,但贷款价值比超过100%的份额在同一时期内仍然很低且保持不变。相比之下,502担保计划中贷款价值比超过100%的新住房贷款的份额急剧上升到一个更高的水平。在502担保项目下,LTV比率的增长超过了100%,这可能反映了担保费用的融资。在2008年至2010年期间,贷款总量增长了182%,502笔贷款中LTV超过100%的担保贷款的份额几乎翻了一番,从38%增至74%。



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