抵押贷款利率再次下降

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联邦住房融资机构抵押利率调查提供的信息表示购买新房的抵押贷款利率从4月的4.02%下降到5月的4.00%。自2016年10月至2017年2月期间加息64个基点以来,目前利率已连续3个月下滑18个基点。

一个以前的邮政表明30年期固定利率抵押贷款的较长期趋势反映了标的10年期国债利率的变化。2016年10月至2017年2月期间,美国10年期国债利率上升66个基点至2.42%。的10年期美国国债利率上调66个基点在这个时期意味着平均抵押贷款风险溢价,区别传统的30年期固定利率抵押贷款的利率购买新建住宅和10年期美国国债利率,同期下降了2个基点。2 - 5月期间,10年期美国国债收益率下跌12个基点至2.30%,是风险溢价隐含变化*的两倍。

上图显示,10年期国债利率的趋势对抵押贷款利率变化对新建筑购买的影响更大,尽管与抵押贷款相关的风险溢价也发挥了作用,尽管影响较小。与一些假设,研究人员可以通过比较10年国库通胀保护证券的收益率,将10年年库的资金票据率及其通胀部件及其“真实”或通货膨胀调整后的成分分解在10年期国债的税率。自10年通货膨胀保护证券的产量是索引消费者价格指数(CPI),那么这两个收益率之间的息差也应该提供市场对通胀看法的信息**。

上图表明,2016年10月至2017年2月期间的10年资金注释率的增加反映了市场对通胀预期的看法和10年期资金率的实际回报率几乎相同的增加。然而,在2月至5月期间,10年期国债的下降整体反映了市场对通货膨胀期望的降低。同时,10年期国债的真正回报率上涨。

然而,仅仅依靠债券市场获取有关通胀趋势的信息可能不会产生准确的结果。除了基于此计算的假设外,其他因素也可能影响这些证券的记录收益率。例如,联邦公开市场委员会的定量宽松计划这可能会掩盖私人市场对通胀的看法,即债券收益率差所暗示的通胀。将债券收益率结果与消费者价格调查数据进行比较,可以帮助确认通胀是否在临近2016年底时加速,以及近几个月来是否有所放缓。

如上表所示,CPI 12个月的变化表明,从2016年10月到2017年2月,通货膨胀已经加速,从1.64%到2.80%。自2017年2月以来,通胀已放缓至1.87%。类似地,使用国民收入产品账户(即GDP)中个人消费支出部分的价格指数变化显示,2016年10月至2017年2月期间,通货膨胀在很大程度上一直在加速,自2月以来每个月都在放缓***。

在一起,近期崛起,到目前为止,抵押贷款率的较小下降很大程度上反映了10年期国债率的变化,虽然,在较小的程度上,暗示的风险溢价也发挥了作用。截至2016年底,10年期国债率的增加反映了通货膨胀期望的增加以及国债证券的真正产量。然而,在2月至5月期间的抵押贷款利率下降可能在很大程度上反映了通货膨胀的放缓。然后,该分析表明,通货膨胀和住房需求之间存在至少两个联系,房价渠道和抵押贷款渠道。

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*根据FHFA,“指数基于对抵押贷款人的小月度调查,这可能不是代表性的”。当我们替代弗雷迪MAC提供的30年固定利率抵押贷款税率时,更常用的率,风险溢价在2月至5月期间的影响更加萎缩。

**更直接,计算这种“Breakeven率”提供有关市场对10年窗口通货膨胀期望的信息。但是,一个被称为理性期望理论陷入困境的预期,价格变化的预期等于目前的更改,缺乏任何冲击(即能源价格波动)。

事实上,自夏天以来,通货膨胀一直在加速。



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