业主权益提高

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美国2017年第三季度的财务报表为发表美国联邦储备系统理事会最近公布的一份报告。在名义上和不经季节调整的基础上,家庭房地产的总市值继续改善。

按名义价值计算,2017年第三季度,家庭自有房产增加到24.2万亿美元,比2016年第三季度增加了15720亿美元。未经季节调整的住房抵押贷款债务总额为10.0万亿美元,比2016年同期多2790亿美元。家庭房地产市场价值的增长速度快于住房抵押贷款债务。因此,房地产业主权益价值,即业主自住房地产价值与住房抵押贷款之间的差额,在过去四个季度增长了1.3万亿美元,比2017年第三季度达到了14.1万亿美元。

下图中的两条线分别显示了家庭房地产的总市场价值和总抵押债务的变化。

如图1所示,浅蓝色区域表示1987年至今房地产所有者权益占家庭房地产的比例的变化。房地产所有者权益占家庭房地产的百分比是用房地产所有者权益的总价值除以家庭房地产的总市场价值来计算的。

从1987年到2005年,房地产的业主股权比例为下行的家庭房地产百分比,从68.1%到57.4%。然而,在近期经济衰退期间,该比率从2006年第一季度从59.2%下降到2009年第一季度的历史低点36.1%。在随后的季度,该比率在2009年至2011年之间遭受了缓慢的增加,主要是反映抵押贷款债务的下降,也是家庭价值观下降。在2009年至2011年期间,抵押债务下降7.8%,家庭房地产的市场价值下滑3.3%。尽管增加,业主股权的份额仍低于40.0%,直到2011年第四季度。

自2012年起,房价升值在很大程度上促进了房屋所有者权益份额的增长。从2012年到现在,家庭房地产市场价值增长了48.6%,而抵押贷款债务增长了3.0%。2017年第三季度,房地产所有者权益占家庭房地产的比例上升至58.5%,接近衰退前的水平。

此外,在家庭和非营利组织的资产负债表上,有五种不同类型的贷款,包括住房抵押贷款、消费信贷、未分类的储蓄机构贷款(储蓄机构贷款n.e.c)、其他贷款和预付款,以及商业抵押贷款。在过去一年中,住房抵押贷款增长了2.9%,而消费信贷增长了5.4%。如上图所示,住房抵押贷款占家庭贷款总额的最大份额。然而,在最近的经济衰退之后,尽管住房抵押贷款仍然是家庭贷款总额的最大份额,但住房抵押贷款的份额有所下降,从2009年第一季度的78.0%下降到2017年第三季度的67.5%。与此同时,份额消费信贷持续增长,目前占家庭贷款总额的25.4%。

总体而言,近期房地产业主权益的增加是房价上涨的反映。房价上涨在一定程度上是对房价上涨的反应低库存。以名义,全国抵押贷款债务的未偿还金额没有超越相关的高峰,是家庭和非营利组织总体平衡的下降。与此同时,家庭价值观超出了其住房繁荣峰。虽然确认需要更多的研究,但这些趋势表明,虽然库存短缺可能正在改善当前房主的股权位置,但它也可能是侵蚀的可购性同时。



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